Leere Wohnungen, unbebaute Grundstücke, verwaiste Büros und Lost Places in bester Lage: Es ist Zeit, über die wirtschaftlichen Anreize des Stillstands zu sprechen.
Die Wohnungskrise und die vergessene Reserve
Deutschland klagt über Wohnungsnot. Familien suchen verzweifelt bezahlbare Wohnungen, Studierende konkurrieren um jedes Zimmer, Beschäftigte pendeln immer weiter. Die politische Antwort lautet meistens einfach bauen, bauen, bauen! Dafür sollen neue Förderprogramme und Milliardenbeträge mobilisiert werden. Doch bevor wir immer neue Flächen erschließen, sollten wir uns Gedanken darüber machen, was eigentlich mit den Gebäuden und Grundstücken geschieht, die längst vorhanden sind?
Der Zensus 2022 ermittelte rund 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen in Deutschland, 4,3 Prozent des Bestands. Rund 700.000 davon waren innerhalb von drei Monaten für einen Bezug verfügbar. Mehr als die Hälfte stand bereits mindestens ein Jahr leer. Das bedeutet nicht, dass diese Wohnungen alle dort liegen, wo sie gebraucht werden. Ein leerstehendes Haus in einer schrumpfenden Gemeinde beseitigt nicht die Wohnungsnot in München. Aber es bedeutet sehr wohl, dass die bessere Nutzung des Bestands zur Wohnungspolitik gehören muss und das nicht als Randnotiz, sondern als eigene Aufgabe.
Eigentum verpflichtet. Und Leerstand?
Artikel 14 des Grundgesetzes schützt das Eigentum. Er sagt aber auch, „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Dieser Satz ist kein Freibrief für Enteignungen, auch nicht wie jetzt in Berlin geplant. Er ist ebensowenig eine Vorschrift, die jeden Eigentümer zum sofortigen Vermieten zwingt. Aber er wirft eine ebenso unbequeme wie unangenehme Frage auf, nämlich welche Verantwortung entsteht, wenn knapper Wohnraum in einem angespannten Markt über Jahre ohne zwingenden Grund ungenutzt bleibt? Es gibt gute Gründe für Leerstand wie Sanierungen, Erbstreitigkeiten, fehlende Nachfrage, Genehmigungsverfahren, usw. Es gibt aber auch die Erwartung steigender Bodenwerte oder lukrativerer späterer Nutzungen. Diese Fälle dürfen nicht gleichsetzt werden. Gerade deshalb braucht es bessere Daten und Regeln, die vermeidbaren Stillstand von unvermeidbaren Hindernissen unterscheiden.
Das Steuerparadoxon
Wer arbeitet, zahlt Einkommensteuer. Wer eine Wohnung vermietet, versteuert grundsätzlich die daraus erzielten Einkünfte. Wer sie nicht vermietet, erzielt keinen Mietumsatz und zahlt darauf auch keine Einkommensteuer. Steuerrechtlich ist das prinzipiell folgerichtig. Gesellschaftspolitisch ist die Frage dennoch erlaubt, ob der Staat bei knappen Immobilien die richtigen Anreize setzt?
Dazu kommt, dass bei einer leerstehenden Mietwohnung tatsächliche Aufwendungen wie Schuldzinsen oder Abschreibungen unter Voraussetzungen weiterhin als Werbungskosten abziehbar sind. Das gilt nicht beliebig. Die Finanzrechtsprechung verlangt eine ernsthafte und nachweisbare Vermietungsabsicht. Entgangene Miete ist auch kein abziehbarer Verlust. Der pauschale Vorwurf, absichtlich leer stehende Wohnungen würden automatisch vom Fiskus finanziert, wäre deshalb falsch. Trotzdem lohnt sich die Debatte darüber, ob vermeidbarer Dauerleerstand wirtschaftlich stärker belastet werden sollte.
Ein Preis für vermeidbaren Dauerleerstand
Mein Vorschlag wäre, in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten könnte eine zusätzliche, rechtlich geprüfte Leerstandsabgabe ansetzen, deren Bemessungsgrundlage der realistisch erzielbare Mietwert ist. Beispiel: Eine bezugsfähige 100-Quadratmeter-Wohnung könnte ortsüblich zwölf Euro pro Quadratmeter und Monat erzielen. Das entspricht 14.400 Euro im Jahr. Bei einem beispielhaften Abgabesatz von 20 Prozent wären 2.880 Euro jährlich fällig, sofern der Leerstand nach einer angemessenen Frist nachweislich vermeidbar ist. Das ist keine Beschreibung geltenden Rechts, sondern ein Reformvorschlag. Er müsste verfassungsrechtlich, steuerrechtlich und hinsichtlich möglicher Umgehungen gründlich geprüft werden. Es bräuchte Ausnahmen für nachweislich notwendige Sanierungen, Rechtsstreitigkeiten, fehlende Nachfrage und ernsthafte Vermietungsbemühungen. Entscheidend ist jedoch der Gedanke, dass eine dauerhaft ungenutzte, tatsächlich vermietbare Wohnung in einem angespannten Markt nicht automatisch die bequemste wirtschaftliche Option bleiben sollte.
Bauland als Warteposition
Noch offensichtlicher ist der Konflikt bei baureifen, aber unbebauten Grundstücken. Während Kommunen am Stadtrand neue Straßen, Leitungen und Baugebiete planen, bleiben innerstädtische Flächen ungenutzt. Seit 2025 können Gemeinden mit der Grundsteuer C baureife unbebaute Grundstücke stärker belasten. Doch nicht jede Kommune nutzt diese Möglichkeit, und eine höhere Grundsteuer ersetzt keine funktionierende Bodenpolitik. Eine weitergehende Reform könnte die tatsächliche Bebaubarkeit, die Erschließung und das wirtschaftliche Nutzungspotenzial berücksichtigen. Wer nicht bauen darf oder kann, darf nicht für fiktive Wohnungen bestraft werden. Wo jedoch Baurecht und Nachfrage vorhanden sind und die Fläche ohne nachvollziehbaren Grund zurückgehalten wird, darf die Frage nach einem Preis für das Abwarten gestellt werden.
Büros zu Wohnungen. Warum eigentlich nicht?
Die Arbeitswelt verändert sich. Homeoffice und flexible Arbeitsmodelle haben den Bedarf an Büroflächen verschoben. Zugleich fehlt in den Städten Wohnraum. Eine Untersuchung von ifo Institut und Colliers aus dem Jahr 2024 schätzte, dass an sieben großen deutschen Bürostandorten durch geeignete Umwandlungen rund 60.000 Wohnungen für etwa 102.000 Menschen entstehen könnten. Das ist ein Potenzial, jedoch keine Zusage! Nicht jedes Bürogebäude eignet sich baulich, planungsrechtlich oder wirtschaftlich für Wohnungen. Aber genau hier liegt eine politische Aufgabe. Kommunen könnten geeignete Gebäude systematisch identifizieren, Nutzungsänderungen zügig prüfen und Umbauvorschriften dort pragmatisch anwenden, wo Sicherheit, Tageslicht, Schallschutz und Wohnqualität gewährleistet bleiben. Nicht jede Umwandlung braucht eine Subvention. Manche braucht zunächst schlicht eine realistische Genehmigungsperspektive. Und wer bestehende Tragwerke weiterverwendet, kann häufig Materialverbrauch und Abbruchabfälle vermeiden.
Lost Places in Millionenlage – Denkmäler des Stillstands
Manche Leerstände sind längst zu städtischen Wahrzeichen geworden. Man nennt sie „Lost Places“. Vielleicht wäre „Lost Opportunities“ treffender! In Berlin-Schöneberg stehen an der Potsdamer Straße 163/165 seit 2017 zwei ehemalige Wohnhäuser leer. Dort gab es früher rund 50 Wohnungen. Über eine Neubebauung wurde noch 2026 verhandelt. Nicht jeder alte Grundriss lässt sich problemlos wieder bewohnen. Aber fast ein Jahrzehnt Stillstand mitten in einer dermaßen angespannten Stadt ist ein legitimer Anlass für bohrende Fragen.
Beim Berliner Steglitzer Kreisel sollten aus einem ehemaligen Verwaltungsgebäude 330 Eigentumswohnungen entstehen. Anfang 2026 wurde öffentlich, dass der bisherige Projektträger die Wohnungen nicht wie geplant fertigstellen könne. Finanzierung und Planungsrecht haben das Vorhaben blockiert. Hier fehlen nicht nur Wohnungen auf dem Papier, hier ist ein großes Umnutzungsprojekt ins Stocken geraten.
Und in Hamburg? Der Elbtower, seit 2023 Baustelle im Stillstand, ist kein unmittelbar verfügbarer Wohnraum. Er steht vielmehr für die Risiken überdimensionierter Immobilienvorhaben und die schwierige Suche nach einer tragfähigen Nachnutzung. Gerade deshalb gehört er als Gegenbeispiel in die Debatte! Nicht jeder teure Lost Place lässt sich zum Mietshaus erklären. Aber eine Antwort auf die Frage, wie Stadtflächen wieder sinnvoll genutzt werden können, darf mit Fug und Recht erwartet werden.
Diese Fälle beweisen keine Spekulationsabsicht einzelner Eigentümer. Sie zeigen eine etwas andere, aber nicht nicht weniger beunruhigende Realität! Wenn nämlich Finanzierung, Planung und öffentliche Steuerung versagen, können wertvolle Standorte jahrelang in einer Art Warteschleife hängen. Die Stadt lebt weiter, nur diese Gebäude nicht.
Keine neue Steuer ohne klare Regeln
Eine Leerstandsabgabe darf nicht zur Strafsteuer für Eigentümer werden, die objektiv keine Nutzung ermöglichen können. Sie müsste regional begrenzt, transparent, überprüfbar und an echte Nutzbarkeit geknüpft sein. Kommunen sollten zunächst erfassen, welche Objekte wie lange leer stehen, welche Hindernisse bestehen und welche Instrumente bereits greifen. Auch eine zeitlich steigende Belastung wäre nur dann sinnvoll, wenn sie rechtlich tragfähig und sozial ausgewogen ausgestaltet ist. Wichtig wäre außerdem, die Folgen zu prüfen. Wird tatsächlich vermietet, saniert oder verkauft? Oder entstehen bloß neue Rechtsstreitigkeiten und Ausweichstrategien? Gute Politik misst sich nicht an der Höhe neuer Abgaben, sondern daran, ob am Ende mehr nutzbarer Wohnraum entsteht.
Erst nutzen, dann neu bauen
Deutschland wird weiterhin neue Wohnungen brauchen. Das bestreitet niemand. Doch Neubau allein ist keine Strategie, wenn gleichzeitig bewohnbare Wohnungen leer stehen, baureife Flächen brachliegen und geeignete Büros auf ihre Umwandlung warten. Wir sollten vorhandene Ressourcen zuerst systematisch prüfen und mobilisieren und dort neu bauen, wo der Bedarf nicht anders gedeckt werden kann.
Drei Aufgaben gehören zusammen, nämlich vermeidbaren Wohnungsleerstand gezielt unattraktiver machen, baureife Grundstücke aktivieren und die Umnutzung geeigneter Büro- und Gewerbegebäude erleichtern. Die Lost Places unserer Großstädte zeigen, warum das nicht nur eine technische, sondern auch eine politische Frage ist. Eine Stadt ist kein Parkplatz für Immobilienvermögen. Sie ist Lebensraum für Menschen. Wer knappe Flächen ohne nachvollziehbaren Grund jahrelang ungenutzt lässt, sollte sich zumindest der Frage stellen müssen, ob diese Entscheidung gesellschaftlich folgenlos bleiben darf. Wir sollten also nicht immer zuerst fragen, wie viele Milliarden der Staat für neue Wohnungen ausgeben soll, sondern warum wir so viel von dem, was wir bereits haben, nicht nutzen. Wohnungsnot ist nicht nur ein Bauproblem. Sie ist auch ein Problem unserer Anreize – und unseres politischen Willens.
Quellen und Hinweise
Zensus 2022, Statistisches Bundesamt: https://www.zensus2022.de
ifo Institut / Colliers (20.09.2024), Büroumwandlungen: https://www.ifo.de/pressemitteilung/2024-09-20/buero-umwandlungen-wegen-homeoffice-koennten-60000-wohnungen-schaffen
Grundgesetz Art. 14: https://www.gesetze-im-internet.de/gg/art_14.html
Grundsteuergesetz § 25: https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__25.html
rbb24 (März 2026), Potsdamer Straße 163/165: https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2026/03/berlin-schoeneberg-potsdamer-strasse-165-leerstand-beispiel.html
Tagesspiegel (Januar 2026), Steglitzer Kreisel: https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/nach-dem-stillstand-jetzt-das-ende-adler-group-will-wohnungen-im-hochhaus-am-steglitzer-kreisel-nicht-fertigstellen-15132532.html
NDR (Oktober 2026), Elbtower: https://www.ndr.de/nachrichten/hamburg/naturkundemuseum-gegenangebot-fuer-elbtower-loesung%2Celbtower-144.html
Stand: 19. Oktober 2026. Der Vorschlag einer Leerstandsabgabe ist ein politisches Reformmodell, kein geltendes Recht. Die genannten Potenziale und Fälle sind zeitgebundene Quellenangaben.
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